À Marseille, un projet de location touristique doit être vérifié sur trois niveaux distincts : les règles municipales de changement d’usage, la réglementation nationale des meublés de tourisme et le règlement de copropriété. Une conformité sur un niveau ne régularise pas les deux autres.
Par Maître Anne LASBATS-MAZILLE. Mis à jour le 14 octobre 2026.
Commencer par qualifier le logement et l’usage envisagé
La première question est de savoir si le logement constitue la résidence principale du loueur ou une résidence secondaire. Il faut également préciser le nombre de jours loués, la commune, l’identité du propriétaire et la personne qui exploite réellement l’annonce.
Depuis les évolutions nationales récentes, les communes peuvent abaisser à 90 jours par année civile la durée maximale de location touristique d’une résidence principale. Marseille applique ce plafond. Cette information doit être vérifiée au moment de la mise en ligne, car les téléservices et règles locales peuvent évoluer.
Pour une résidence secondaire ou un logement dédié à la location touristique, lorsqu’il s’agit d’un local à usage d’habitation, une autorisation de changement d’usage est nécessaire à Marseille dès le premier jour de location. Cette autorisation est soumise à compensation dans les conditions prévues par le règlement local. Le régime marseillais doit être examiné avant l’achat, les travaux ou la publication d’une annonce.
Ne pas confondre changement d’usage et changement de destination
Découvrir notre accompagnement en droit immobilier, copropriété et urbanisme.
Le changement d’usage relève principalement du Code de la construction et de l’habitation et protège le parc de logements. Le changement de destination relève du droit de l’urbanisme et du PLUi.
Un projet peut donc nécessiter une autorisation au titre de l’usage, une autorisation d’urbanisme, les deux, ou aucune selon sa configuration. Une réponse obtenue sur un seul régime ne suffit pas.
Comprendre le mécanisme de compensation
À Marseille, l’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme hors résidence principale est soumise à compensation. Le demandeur doit alors transformer en logement un local ayant un autre usage, selon les règles locales.
Le coût et la faisabilité de la compensation doivent être intégrés avant l’acquisition. Un prix d’achat calculé sur des revenus touristiques théoriques peut devenir incohérent si l’autorisation n’est pas obtenue.
Vérifier le numéro d’enregistrement et les obligations déclaratives
Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit procéder préalablement à une déclaration soumise à enregistrement. Un numéro de déclaration est délivré à l’issue de cette démarche. Les plateformes transmettent certaines données et peuvent bloquer une annonce qui ne respecte pas les obligations applicables.
L’enregistrement n’est pas une autorisation de changement d’usage. Il permet l’identification de l’annonce, mais ne prouve pas que le logement peut légalement être exploité comme prévu.
Lire le règlement de copropriété dans son ensemble
Le règlement peut contenir une clause d’habitation bourgeoise, une interdiction des activités commerciales, une limitation des locations de courte durée ou des règles relatives aux nuisances.
La qualification dépend du texte complet, de la destination de l’immeuble et de la jurisprudence. Une formule isolée ne suffit pas. Il faut aussi vérifier les procès-verbaux d’assemblée générale et les décisions récentes prises sur la location touristique.
La loi du 19 novembre 2024 a renforcé les possibilités d’encadrement des meublés de tourisme en copropriété. Elle permet notamment, sous certaines conditions, de modifier le règlement de copropriété afin d’interdire la location en meublé de tourisme de certains lots à usage d’habitation. Lorsqu’un lot fait l’objet de la déclaration prévue par le Code du tourisme, le copropriétaire, ou par son intermédiaire le locataire autorisé, doit également en informer le syndic.
Anticiper les nuisances et la responsabilité
Même lorsque la location est autorisée, les troubles anormaux de voisinage, les dégradations, les atteintes à la sécurité et les violations du règlement peuvent engager la responsabilité du propriétaire.
Le recours à un gestionnaire ne met pas nécessairement le propriétaire à l’abri de toute responsabilité. Le contrat de gestion doit prévoir le contrôle des voyageurs, les horaires, la remise des clés, les urgences, les assurances et le traitement des plaintes.
Retrouvez également le profil de Maître Stéphane Callut au sein du cabinet.
Les risques en cas de non-conformité
Les sanctions peuvent concerner l’absence d’autorisation, les fausses déclarations, le dépassement du plafond de jours, l’absence d’enregistrement ou la violation d’une décision de copropriété. Des sanctions administratives ou civiles importantes peuvent être prononcées et, en matière de changement d’usage irrégulier, le retour du local à son usage d’habitation peut notamment être ordonné.
Le risque n’est pas seulement administratif. Un acquéreur peut contester l’information reçue lors de la vente si la rentabilité annoncée reposait sur une exploitation irrégulière.
Audit avant achat ou mise en location
- Identifier l’usage légal actuel du lot.
- Vérifier s’il s’agit d’une résidence principale.
- Consulter le règlement de changement d’usage en vigueur et sa cartographie.
- Vérifier le PLUi et les éventuelles autorisations d’urbanisme.
- Vérifier le diagnostic de performance énergétique lorsque le projet est soumis à autorisation de changement d’usage.
- Lire le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux.
- Identifier les formalités d’enregistrement.
- Simuler le projet avec et sans autorisation touristique.
- Prévoir des conditions suspensives dans la promesse si nécessaire.
- Vérifier l’assurance, la fiscalité et le contrat de gestion.
La bonne démarche consiste à sécuriser le droit d’exploiter avant de se fonder sur un rendement. Une annonce existante ou un historique de locations ne prouve pas la légalité du projet.
Vous envisagez une location touristique à Marseille ?
Le cabinet Rébufat vérifie le changement d’usage, le PLUi, le règlement de copropriété et les conditions de la promesse avant que le projet ne soit engagé.
Prendre contact avec le cabinet Rébufat.
Questions fréquentes
Peut-on louer sa résidence principale toute l’année à Marseille ?
Non. À Marseille, la location touristique d’une résidence principale est limitée à 90 jours par année civile, sous réserve des exceptions prévues par les textes.
Un numéro d’enregistrement vaut-il autorisation ?
Non. L’enregistrement et l’autorisation de changement d’usage sont deux démarches différentes.
Le règlement de copropriété peut-il interdire Airbnb ?
Oui dans certaines conditions. Il faut analyser les clauses du règlement, la destination de l’immeuble et, le cas échéant, les décisions prises par l’assemblée générale au regard des règles issues de la loi du 19 novembre 2024.
Faut-il une autorisation avant d’acheter ?
Il est préférable de vérifier la faisabilité du changement d’usage avant l’acquisition. La promesse peut prévoir une condition suspensive liée à l’obtention de l’autorisation nécessaire afin de ne pas acheter sur une hypothèse d’exploitation non vérifiée.
Sources
Ville de Marseille – Location de meublés touristiques et changement d’usage
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024
Service Public – Mettre en location sa résidence principale
Code de la construction et de l’habitation – Changement d’usage
Article d’information générale. Une analyse de votre situation et des règles applicables reste nécessaire.
