La loi du 26 mai 2026 a réellement modifié plusieurs règles du bail commercial. Elle ouvre notamment un droit au paiement mensuel pour certains locataires, encadre davantage les garanties et modifie les conditions dans lesquelles le juge peut suspendre les effets d’une clause résolutoire. Toutes les mesures ne s’appliquent toutefois pas aux mêmes locaux ni aux mêmes dates.
Pourquoi la loi du 26 mai 2026 change-t-elle le bail commercial ?
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié plusieurs règles applicables aux baux commerciaux. Elle permet notamment, sous certaines conditions, au locataire de demander le paiement mensuel du loyer, autorise certaines clauses d’encadrement symétrique de l’indexation et plafonne les garanties exigées pour certains locaux. Elle précise également les règles de restitution des garanties et encadre davantage les conditions de suspension des effets d’une clause résolutoire. Toutes ces mesures ne s’appliquent toutefois ni aux mêmes baux ni aux mêmes dates.
Ces dispositions concernent principalement le rythme de paiement du loyer, l’indexation, les garanties demandées au locataire, leur restitution et la mise en œuvre d’une clause résolutoire en cas d’impayés.
Leur application dépend toutefois de la nature du local, de l’activité exercée, de la date de conclusion ou de renouvellement du bail et, pour certaines mesures, de la date de remise des clés ou de la mutation de l’immeuble.
Il est donc nécessaire de distinguer les règles applicables aux baux en cours de celles qui concernent les baux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la réforme.
Le paiement mensuel du loyer devient un droit pour certains locataires
L’un des principaux changements de 2026 concerne le rythme de paiement du loyer.
Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce prévoit que le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le locataire d’un local destiné à une activité de commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal, en fait la demande.
Ce droit est soumis à une condition : le locataire ne doit pas avoir d’arriérés de loyers ou de charges qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. Une contestation artificielle ou tardive ne doit pas être utilisée comme un simple moyen de contourner cette condition. Il faut documenter les échanges, les montants discutés et leur fondement.
La demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. Cette mesure est applicable aux baux en cours.
Pour le locataire, elle peut lisser la trésorerie. Pour le bailleur, elle implique d’adapter la facturation, le suivi des échéances et, le cas échéant, le prélèvement automatique. Elle ne modifie ni le montant annuel du loyer ni les règles de révision.
Les clauses d’indexation symétriques sont désormais admises
La loi du 26 mai 2026 a également créé l’article L. 145-38-1 du Code de commerce.
Ce texte autorise, par dérogation à l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, une clause permettant d’encadrer, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer.
Il s’agit notamment de permettre des clauses d’indexation dites « tunnel ».
L’objectif est de prévoir contractuellement une limite symétrique aux variations annuelles résultant de l’indice. Par exemple, une clause peut être conçue pour limiter la variation à la hausse et à la baisse dans une même proportion, sous réserve du respect des conditions légales et de la rédaction exacte de la clause.
Cette nouvelle possibilité ne doit pas être confondue avec les mécanismes de révision triennale ou de renouvellement du bail.
Le dépôt de garantie et les autres garanties sont davantage encadrés
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, et portant sur les locaux visés par le nouveau dispositif, les sommes versées à titre de garantie ne peuvent pas dépasser un trimestre de loyer. En pratique, cela correspond à trois mois de loyer.
La restitution du dépôt en numéraire doit intervenir dans un délai raisonnable qui ne peut pas dépasser trois mois à compter de la remise des clés, après déduction des sommes restant dues et dûment justifiées. Les autres garanties doivent être libérées dans un délai maximal de six mois.
Ces règles ne dispensent pas de rédiger un état des lieux précis, de conserver les justificatifs de remise des clés et de chiffrer les retenues. Un forfait non justifié peut alimenter un contentieux.
La vente de l’immeuble modifie la gestion des garanties
La loi du 26 mai 2026 précise les conséquences de la vente des locaux loués sur les garanties versées ou constituées par le locataire.
En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux, l’obligation de restituer au locataire les sommes versées à titre de garantie est désormais expressément transmise au nouveau bailleur.
La réforme va plus loin : lorsque le bailleur dispose de garanties de toute nature entrant dans le champ du nouvel article L. 145-40 du Code de commerce, la mutation entraîne, le cas échéant, leur caducité de plein droit.
Le cédant doit alors restituer au locataire les documents relatifs à ces garanties et procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Cette nouvelle règle doit être prise en compte lors de la vente d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. L’acquéreur doit notamment identifier les dépôts de garantie et les autres garanties existantes, tandis que le vendeur doit organiser leur transfert, leur restitution ou leur mainlevée conformément aux nouvelles dispositions.
En pratique, l’audit juridique préalable à la vente doit donc recenser les garanties constituées dans le cadre des baux commerciaux et déterminer les conséquences de la mutation pour chacune d’entre elles.
Ces nouvelles règles concernent les garanties constituées dans le cadre des baux portant sur les locaux entrant dans le champ du dispositif, lorsque la mutation intervient à compter du 26 août 2026.
Clause résolutoire : de nouvelles conditions pour obtenir la suspension de ses effets
La clause résolutoire reste un outil important en cas d’impayé mais la suspension de ses effets est encadrée. Le locataire qui demande des délais doit notamment avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience et démontrer sa capacité à respecter l’échéancier proposé.
Le bailleur ne doit pas se contenter d’un commandement de payer standardisé. Les décomptes, imputations, pénalités et charges doivent être exacts. Le locataire doit, de son côté, réagir avant que la dette ne s’accumule et produire un plan crédible.
La modification de l’article L. 145-41 concerne les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter du 28 mai 2026.
Le champ du droit de préférence du locataire est désormais précisé
La loi du 26 mai 2026 précise, pour l’application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, ce qu’il faut entendre par « local à usage commercial » et « local à usage artisanal ».
Est notamment considéré comme local à usage commercial le local destiné, à titre principal, à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial, y compris les réserves et emplacements attenants affectés à ces activités. Les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts sont expressément exclus de cette définition.
Pour les locaux à usage artisanal, la loi précise également les activités concernées et exclut les entrepôts.
Cette définition vise à sécuriser l’application du droit de préférence du locataire lors de la vente du local. La nouvelle règle s’applique aux mutations intervenant après la promulgation de la loi, soit à compter du 28 mai 2026.
Quels réflexes adopter maintenant ?
- Identifier si le local et l’activité entrent dans le champ des nouvelles règles.
- Relire les clauses de paiement, d’indexation, de dépôt, de caution et de résiliation.
- Formaliser toute demande de mensualisation et conserver la preuve de sa réception.
- Mettre à jour les modèles de bail, d’avenant et de protocole de restitution.
- Auditer les garanties lors d’une vente de l’immeuble ou d’une cession de bail.
- Faire vérifier le décompte avant un commandement visant la clause résolutoire.
En résumé : quelles sont les principales nouveautés du bail commercial en 2026 ?
La loi du 26 mai 2026 introduit plusieurs changements pratiques :
| Mesure | Principal champ d’application | Date d’application |
|---|---|---|
| Paiement mensuel du loyer sur demande | Locaux destinés au commerce de détail ou de gros ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal ; baux en cours. | À compter du 28 mai 2026. |
| Clause d’encadrement symétrique de l’indexation | Locaux à usage commercial ; clauses entrant dans le champ de l’article L. 145-38-1 du Code de commerce. | À compter du 28 mai 2026. |
| Plafonnement des garanties à trois mois de loyer | Locaux visés par l’article L. 145-32-1 ; baux conclus ou renouvelés | À compter du 28 mai 2026. |
| Restitution du dépôt de garantie sous trois mois | Baux entrant dans le champ de l’article L. 145-40 ; remise des clés dans les conditions prévues par la loi. | Notamment remise des clés à compter du 26 août 2026. |
| Restitution/mainlevée des autres garanties sous six mois | Garanties de toute nature visées par l’article L. 145-40. | Selon les dates prévues par le texte. |
| Transmission de l’obligation de restitution en cas de mutation | Locaux concernés par le dispositif. | Mutations à compter du 26 août 2026. |
| Nouvelles conditions de suspension de la clause résolutoire | Demandes de suspension introduites après l’entrée en vigueur de la loi. | À compter du 28 mai 2026. |
| Précision du champ du droit de préférence du locataire | Locaux à usage commercial ou artisanal au sens de l’article L. 145-46-1 ; exclusion notamment des bureaux à usage exclusif et des entrepôts | Mutations intervenant à compter du 28 mai 2026. |
Le cabinet intervient en droit commercial et procédures collectives, notamment pour l’analyse, la négociation et le contentieux des baux commerciaux. Il traite également les questions immobilières liées à la propriété des locaux dans le cadre de son activité en droit immobilier.
Faire auditer un bail commercial en 2026
Une clause ancienne peut rester valable sur certains points et devoir être adaptée sur d’autres. Le cabinet peut analyser le bail, les garanties et la situation de paiement afin de proposer une stratégie au bailleur ou au locataire.
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Questions fréquentes
Le paiement mensuel est-il automatique ?
Non. Le locataire doit le demander et remplir les conditions légales. Le bailleur doit ensuite adapter les échéances.
Le plafond de trois mois concerne-t-il tous les baux ?
Non. Le champ dépend notamment de l’activité et de la date de conclusion ou de renouvellement du bail. Les bureaux et entrepôts ne sont pas automatiquement concernés.
Une clause trimestrielle reste-t-elle valable ?
Elle demeure dans le contrat mais elle ne peut pas faire obstacle au droit légal à la mensualisation lorsque celui-ci s’applique.
Quelles sont les conditions requises pour demander la suspension des effets de la clause résolutoire ?
Le locataire doit avoir repris le paiement des loyers courant avant la date de la première audience et doit démontrer sa capacité à rembourser sa dette.
Que faire avant de délivrer un commandement de payer ?
Vérifier le bail, le décompte, les charges, les intérêts, les paiements reçus et les éventuelles contestations. Une erreur peut fragiliser la procédure.
