Une copropriété ne peut pas décider n’importe quelle interdiction par une formule générale. Il faut distinguer les clauses déjà inscrites dans le règlement, la nouvelle faculté de vote issue de la loi du 19 novembre 2024 et les actions fondées sur les nuisances.
Par Maître Anne LASBATS-MAZILLE. Mis à jour le 14 octobre 2026.
Lire d’abord le règlement de copropriété
Le règlement fixe la destination de l’immeuble et les conditions d’utilisation des lots. Une clause d’habitation bourgeoise exclusive, une interdiction des activités commerciales ou une clause visant les locations de courte durée peut limiter l’exploitation touristique.
L’interprétation dépend de la rédaction complète, de la destination de l’immeuble et des autres activités autorisées. Une clause ambiguë doit être analysée avec la jurisprudence applicable.
Ce que la loi du 19 novembre 2024 a changé
La loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme a ouvert une voie spécifique aux copropriétés. Lorsque le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés à cet usage, l’assemblée générale peut modifier le règlement afin d’interdire la location en meublé de tourisme des lots à usage d’habitation autres que les résidences principales.
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Cette modification peut être votée à la majorité de l’article 26, soit à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, et non nécessairement à l’unanimité. Les conditions légales doivent être vérifiées avant d’inscrire la résolution.
Le Conseil constitutionnel a jugé conforme à la Constitution ce dispositif dans une décision du 19 mars 2026. Cela ne dispense pas la copropriété de respecter le champ du texte et une procédure de vote régulière.
La résidence principale bénéficie d’un traitement particulier
La nouvelle faculté d’interdiction vise notamment les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale, selon les conditions du texte. Une résolution trop large qui engloberait indistinctement toutes les situations peut être contestée.
Les locations longues, les baux mobilité et les meublés de tourisme ne doivent pas être confondus. Le règlement modifié doit définir clairement l’activité visée.
Les nouveaux règlements doivent se prononcer
Les règlements de copropriété établis depuis l’entrée en vigueur de la réforme doivent mentionner explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite.
Lors d’une vente en VEFA ou dans un immeuble récemment mis en copropriété, cette clause doit être vérifiée en amont. Elle peut avoir un effet direct sur la valeur et l’usage projeté du lot.
Informer le syndic et l’assemblée générale
Lorsqu’un lot fait l’objet de la déclaration prévue par le Code du tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic. Le syndic inscrit ensuite un point d’information relatif à l’activité de location de meublés touristiques à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Cette information ne vaut ni autorisation de la copropriété ni régularisation municipale. Elle permet la transparence et le suivi des activités dans l’immeuble.
Agir en présence de nuisances, même sans interdiction générale
L’absence de clause d’interdiction n’autorise pas les troubles. Le syndicat des copropriétaires ou les voisins peuvent agir en cas de bruit, allées et venues, dégradations, encombrement, atteinte à la sécurité ou violation des parties communes.
Il faut constituer une preuve : courriers, mains courantes, constats, témoignages, relevés du gardien, et tout élément établissant la répétition des incidents. Une action fondée sur des nuisances concrètes est différente d’une demande d’interdiction générale.
Préparer une résolution juridiquement solide
- Vérifier le règlement et la destination de l’immeuble.
- Recenser les lots et les situations concernées.
- Identifier le fondement légal et la majorité applicable.
- Rédiger précisément la modification proposée.
- Joindre le projet de règlement modifié à la convocation.
- Respecter les délais et formalités de l’assemblée.
- Faire publier la modification du règlement de copropriété.
- Prévoir une méthode de contrôle et de mise en demeure.
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Une résolution imprécise, adoptée à une mauvaise majorité ou qui excède le champ prévu par la loi peut être contestée. Le conseil doit intervenir avant le vote, pas seulement après le contentieux.
Conseils au propriétaire qui souhaite louer
Le propriétaire doit vérifier le règlement, les procès-verbaux récents, la réglementation municipale, les autorisations et l’assurance. Il doit également anticiper les règles de sécurité, le contrat avec le gestionnaire et les modalités de remise des clés.
Lors de l’achat, une déclaration du vendeur sur l’exploitation passée ne remplace pas un audit. L’acquéreur doit vérifier si le projet restera autorisé après la vente.
Conseils à la copropriété
Une interdiction n’est pas toujours la seule réponse. Le syndicat peut aussi encadrer l’accès, rappeler les règles de sécurité, renforcer la preuve des nuisances et agir contre les manquements répétés.
Le choix entre modification du règlement et contentieux ciblé dépend de la situation de l’immeuble et de la proportion des lots concernés.
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Questions fréquentes
L’unanimité est-elle toujours nécessaire pour interdire Airbnb ?
Non. Depuis la loi du 19 novembre 2024, une modification peut, dans certaines copropriétés et pour certains lots, être votée à la majorité de l’article 26.
L’interdiction peut-elle viser une résidence principale ?
Le nouveau mécanisme possède un champ précis et ne doit pas être étendu sans analyse. Une résolution générale peut être contestable.
Le syndic peut-il interdire seul une location ?
Non. Le syndic applique le règlement et les décisions de l’assemblée, mais ne modifie pas seul les droits attachés aux lots.
Peut-on agir seulement à cause du bruit ?
Oui, des troubles prouvés peuvent justifier une action même si la location touristique n’est pas interdite en elle-même.
Sources
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024
Conseil constitutionnel – Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026
Service Public – Meublé de tourisme et copropriété
Article d’information générale. Une analyse de votre situation et des règles applicables reste nécessaire.
