Des infiltrations d’eau découvertes après l’achat d’une maison peuvent relever de la garantie des vices cachés si le défaut était antérieur à la vente, non apparent et suffisamment grave. Une clause d’exclusion ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice.
Les récentes intempéries qui ont touché le Sud de la France ont pu révéler, dans certaines habitations, des désordres jusqu’alors insoupçonnés : infiltrations par la toiture, défauts d’étanchéité ou encore traces d’humidité.
Lorsque ces désordres apparaissent après l’achat d’une maison, ils peuvent être à l’origine d’un litige entre l’acquéreur et le vendeur.
Pour les propriétaires ayant récemment acquis leur maison, la découverte de tels désordres soulève notamment une question : peuvent-ils engager la responsabilité du vendeur alors même que l’acte de vente comporte une clause d’exclusion de garantie des vices cachés ?
La jurisprudence récente de la Cour de cassation apporte des précisions importantes sur cette question.
Infiltrations d’eau : dans quels cas peut-on parler de vice caché ?
Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de garantir les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage ou qui en diminuent tellement l’utilité que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou en aurait proposé un prix inférieur, s’il les avait connus.
Toutefois, la seule découverte d’infiltrations d’eau après une vente immobilière ne suffit pas à caractériser un vice caché.
Pour bénéficier de la garantie des vices cachés, l’acquéreur doit démontrer que le défaut préexistait à la vente, qu’il n’était pas visible lors de l’achat et qu’il présente une gravité suffisante pour affecter l’utilisation du bien.
Ainsi, des infiltrations révélées à l’occasion de fortes pluies peuvent provenir d’un défaut d’étanchéité ancien, mais également résulter d’un événement survenu après la vente.
L’origine et l’ancienneté des désordres sont donc essentielles pour déterminer si la responsabilité du vendeur peut être engagée.
Lorsque les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies, l’acquéreur peut solliciter l’annulation de la vente ou une réduction du prix d’achat. Selon les circonstances, il peut également obtenir des dommages-intérêts.
Attention toutefois aux délais : l’action en garantie des vices cachés doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
La clause d’exclusion de garantie des vices cachés protège-t-elle toujours le vendeur ?
En pratique, les actes de vente immobilière comportent fréquemment une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, permettant au vendeur, sous certaines conditions, de ne pas être tenu responsable des défauts cachés découverts après la vente.
Toutefois, cette clause ne peut être invoquée par un vendeur qui avait connaissance du vice au moment de la vente, conformément à l’article 1643 du Code civil.
La Cour de cassation a récemment eu l’occasion de rappeler ce principe.
Dans un arrêt du 13 novembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-18.899), des acquéreurs avaient découvert, après l’achat de leur maison, plusieurs défauts affectant la toiture, notamment un mauvais état nécessitant d’importants travaux de réfection.
La Cour de cassation a censuré la décision des juges du fond, auxquels elle reprochait de ne pas avoir recherché si la venderesse avait été informée, avant la vente, de la non-conformité des toitures et de la nécessité de les refaire.
Dans un autre arrêt du 5 juin 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-14.619), la Cour de cassation s’est prononcée sur des infiltrations d’eau affectant le sous-sol d’une maison.
Dans cette affaire, la venderesse avait déjà déclaré un sinistre relatif à des infiltrations plusieurs années avant la vente. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel ayant admis l’application de la clause d’exclusion de garantie, alors que les constatations des juges révélaient que la venderesse avait connaissance d’infiltrations dépassant de simples désordres esthétiques.
Ces décisions rappellent que la clause d’exclusion de garantie, pourtant fréquente dans les actes de vente immobilière, ne protège pas systématiquement le vendeur. La connaissance par le vendeur des désordres antérieurs à la vente peut permettre à l’acquéreur d’engager sa responsabilité.
Quels recours en cas de litige relatif à des infiltrations d’eau ?
Qu’il s’agisse d’un acquéreur découvrant des infiltrations après l’achat de sa maison ou d’un vendeur dont la responsabilité est recherchée, chaque situation nécessite une analyse particulière.
L’origine des désordres, leur ancienneté, les informations échangées avant la vente ainsi que les stipulations de l’acte de vente constituent autant d’éléments à examiner pour déterminer les recours envisageables ou les moyens de défense susceptibles d’être opposés.
Notre cabinet accompagne les acquéreurs et les vendeurs dans les litiges immobiliers relatifs aux vices cachés immobiliers.
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