Le permis de louer ne concerne pas automatiquement tout Marseille. Il s’applique dans des périmètres déterminés. Dans ces secteurs, la mise en location est soumise à une autorisation préalable. Le bailleur doit vérifier l’adresse exacte avant de signer le bail.
Par le cabinet Rebufat & Associés. Mis à jour le 14 octobre 2026.
Vérifier l’adresse sur la cartographie officielle
La Métropole Aix-Marseille-Provence a instauré des dispositifs de permis de louer dans certains secteurs afin de lutter contre l’habitat indigne. À Marseille, il concerne actuellement des périmètres situés à Noailles, Belle-de-Mai et Hoche-Versailles-Pelletan.
Il ne faut pas se contenter du code postal ou du quartier annoncé. La parcelle et l’adresse doivent être contrôlées sur la cartographie et auprès du service compétent à la date de la mise en location.
Déclaration ou autorisation préalable : deux régimes différents
Dans les secteurs marseillais concernés, le propriétaire doit obtenir une autorisation préalable de mise en location. Cette autorisation doit être obtenue avant la signature du bail.
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Une nouvelle autorisation est nécessaire à chaque changement de locataire. En revanche, les renouvellements et reconductions de bail ainsi que les avenants ne sont pas concernés.
L’autorisation devient sans effet si le logement n’est pas loué dans les deux ans suivant sa délivrance.
Préparer un dossier complet
Les pièces peuvent comprendre le formulaire réglementaire, le dossier de diagnostic technique, l’identification du logement, les plans ou informations de surface et les coordonnées du bailleur.
Un dossier incomplet retarde l’instruction. Le propriétaire doit conserver la preuve du dépôt et la décision, puis transmettre les informations utiles au locataire et, le cas échéant, au gestionnaire.
Le contrôle porte sur la sécurité et la salubrité
L’administration peut vérifier l’état du logement : installations électriques et gaz, ventilation, humidité, risques de chute, équipements, surface et conformité générale aux exigences de décence et de sécurité.
Le permis de louer n’est pas une certification définitive du logement. Le bailleur reste responsable des défauts, de l’entretien et des réparations qui lui incombent.
Que se passe-t-il en cas de refus ?
L’autorisation peut être refusée lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité ou à la santé des occupants. La décision doit indiquer les travaux ou aménagements nécessaires.
Le propriétaire doit réaliser les travaux, réunir les justificatifs et déposer une nouvelle demande selon les modalités applicables. Louer malgré le refus augmente fortement le risque de sanction et de contentieux avec le locataire.
Les sanctions possibles
L’absence de déclaration ou la mise en location sans autorisation préalable peut conduire à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le plafond peut atteindre 15 000 euros.
La mise en location malgré un refus d’autorisation peut également être sanctionnée jusqu’à 15 000 euros. Les montants dépendent de la situation et de la procédure contradictoire.
Ces sanctions administratives s’ajoutent aux risques civils : demande de travaux, réduction ou suspension de loyer dans certains cadres, dommages-intérêts, contentieux sur la décence ou signalement d’habitat indigne.
Vente du logement et permis de louer
Lors d’une vente, il faut informer l’acquéreur de l’existence du dispositif et des démarches déjà réalisées. Une autorisation obtenue pour une location ou un bail déterminé ne doit pas être présentée comme un droit permanent à louer sans nouveau contrôle.
L’acquéreur qui prévoit de louer doit intégrer les éventuels travaux, le calendrier d’instruction et une condition suspensive si la faisabilité locative est déterminante pour son achat.
Retrouvez également le profil de Maître Stéphane Callut au sein du cabinet.
Copropriété et travaux nécessaires
Les travaux imposés peuvent concerner le lot privatif, mais aussi une ventilation, une colonne, une façade ou des parties communes. Le propriétaire doit vérifier les autorisations de copropriété avant d’engager les travaux.
Le refus d’une assemblée générale ne libère pas le bailleur de ses obligations envers l’administration ou le locataire. Il faut anticiper les délais de convocation et, en cas d’urgence, les voies juridiques adaptées.
Relations avec l’agence ou le gestionnaire
Confier la location à un professionnel ne transfère pas nécessairement toutes les responsabilités. Le mandat doit préciser qui vérifie le périmètre, dépose la demande, suit les contrôles et conserve les décisions.
Le bailleur doit demander une confirmation écrite. Une simple annonce publiée par une agence ne prouve pas que la formalité a été accomplie.
Check-list avant la signature du bail
- Vérifier l’adresse sur la carte officielle.
- Identifier le régime applicable.
- Réunir les diagnostics à jour.
- Contrôler décence, sécurité et ventilation.
- Déposer la déclaration ou la demande dans le bon délai.
- Conserver l’accusé et la décision.
- Réaliser les travaux demandés avant de louer.
- Vérifier les autorisations de copropriété.
- Informer le gestionnaire et le locataire.
- Demander une nouvelle autorisation lors de chaque changement de locataire.
Le permis de louer doit être traité avant la commercialisation du bien. Une vérification tardive peut conduire à reporter l’entrée du locataire ou à signer un bail impossible à exécuter régulièrement.
Votre logement se situe dans un secteur soumis au permis de louer ?
Le cabinet Rébufat vérifie le régime applicable, les conséquences d’un refus, les travaux et les recours en cas de sanction ou de conflit avec le locataire.
Prendre contact avec le cabinet Rébufat.
Questions fréquentes
Le permis de louer s’applique-t-il dans tout Marseille ?
Non. Il concerne des périmètres définis par la collectivité. L’adresse exacte doit être vérifiée sur les sources officielles.
Une autorisation est-elle valable pour tous les locataires futurs ?
Non. Une nouvelle autorisation est nécessaire à chaque nouvelle mise en location ou relocation. Les renouvellements, reconductions et avenants au bail ne nécessitent pas une nouvelle autorisation.
Peut-on louer pendant l’instruction ?
En régime d’autorisation préalable, il faut attendre la décision ou l’issue prévue par les textes avant de mettre le logement en location.
L’agence est-elle seule responsable ?
Non. Le bailleur doit vérifier que la formalité a été accomplie, même lorsqu’un professionnel est mandaté.
Sources
Service Public : mise en location dans une zone d’habitat dégradé ou indigne.
Métropole Aix-Marseille-Provence – Le permis de louer
Code de la construction et de l’habitation – Mise en location
Ville de Marseille – Habitat et logement
Métropole Aix-Marseille-Provence : cartographie des secteurs soumis au permis de louer.
Article d’information générale. Une analyse de votre situation et des règles applicables reste nécessaire.
