En tant que propriétaire bailleur, vous vous interrogez légitimement sur le sort du paiement des loyers commerciaux depuis le début de la crise du Covid-19.

 

Dans le prolongement de la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19, de nombreuses ordonnances sont parues faire face à la crise sanitaire et notamment une ordonnance relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19.

 

Cette ordonnance prévoit des mesures au profit de certains locataires à bail commercial et notamment l’impossibilité d’exiger le paiement des loyers et charges dus à compter du 12 mars 2020 jusqu’à deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Cette ordonnance a été complétée par un décret le 31 mars 2020. 

 

Le dispositif ne prévoit pas d’annuler le paiement des loyers et charges mais en l’absence de sanctions liées au défaut de paiement, tend à le reporter.

 

 1)      Champ d’application

 

Le décret fixant les critères d’éligibilité s’applique aux professionnels (TPE, micro-entrepreneur, indépendant ou profession libérale) qui :

  • ont débuté leur activité avant le 1er février 2020

  • réalisent moins d’1 million d’euros de chiffre d’affaires (si l’entreprise n’a pas encore clos d’exercice, son chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de sa création et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83.333 euros)

  • réalisent un bénéfice imposable inférieur à 60 000 € (si l’entreprise n’a pas encore clos un exercice, le montant de son bénéfice annuel imposable – augmenté des sommes éventuellement versées au dirigeant – est établi sous sa responsabilité, au 29 février 2020, sur sa durée d’exploitation et ramené sur 12 mois)

  • ont un dirigeant majoritaire qui n’est pas titulaire, au 1er mars 2020, d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse, ni avoir bénéficié, entre les 1er et 31 mars 2020, d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 euros

 

  • emploient moins de 10 salariés,

 

  • ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public Covid-19 ou d’une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50% en mars 2020 par rapport à mars 2019 (pour les entreprises créées après le 1er mars 2019 : par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020) ;

 

  • si elle contrôle une ou plusieurs sociétés commerciales, la somme des salariés, des chiffres d’affaires et des bénéfices des entités liées respecte les seuils précités relatifs à l’effectif, au chiffre d’affaires et au bénéfice imposable maximum

 

D’autre part, le décret du 31 mars 2020 relatif notamment aux paiements des loyers précise que les entreprises doivent également :  

  • produire une attestation sur l’honneur attestant du respect des conditions susmentionnées et de l’exactitude des informations déclarées,

 

  • présenter l’accusé de réception du dépôt de leur demande d’éligibilité au Fonds de solidarité.

Le dispositif a été étendu jusqu’au 30 juin 2020, les mêmes conditions étant requises.

Ainsi, pour pouvoir bénéficier des mesures relatives au paiement des loyers et charges, votre locataire doit remplir l’ensemble de ces conditions, les critères étant cumulatifs. 

2)      Modalités d’application

Le dispositif prévoit l’absence de sanction lié au défaut de paiement des loyers et charges afférents aux locaux professionnels et commerciaux deux après la cessation de l’état sanitaire d’urgence :

  • Absence de sanctions pour défaut de paiement des loyers ou de charges afférents aux locaux professionnels et commerciaux :

Le texte prévoit l’interdiction d’appliquer :

  • des pénalités financières ou intérêts de retard,
  • des dommages-intérêts,
  • une astreinte,
  • l’exécution d’une clause résolutoire,
  • une clause pénale ou toute clause prévoyant une déchéance,
  • une clause d’activation des garanties ou cautions,

 

en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux. 

  • Echéance de paiement des loyers et charges intervenant entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020

Le dispositif concerne les loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire. 

L’état d’urgence a pris fin le 10 juillet 2020.

Ainsi, le dispositif doit s’appliquer jusqu’au 10 septembre 2020. 

Le dispositif précise que l’échéance de paiement des loyers et charges doit est prise en considération, et non la période pour laquelle les loyers et charges considérés sont dus.

Ainsi, si vos loyers sont payables trimestriellement à terme échu, l’échéance du premier trimestre (due au 31 mars 2020) et celle du deuxième trimestre (due au 30 juin 2020) sont concernées par le dispositif.  

En revanche, si vos loyers sont payables trimestriellement d’avance, l’échéance du premier trimestre (due au 1er janvier) ne pourra se voir appliquer ces mesures. En revanche, celle du deuxième trimestre (due au 1er avril 2020) et celle du troisième trimestre (due au 1er juillet 2020), soit deux trimestres en tout sont concernés par le dispositif.

  

3)      Démarches à réaliser

 

Si votre locataire ne paie pas les loyers exigibles entre le 12 mars 2020 et deux mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, et qu’il est éligible au dispositif précité, vous ne pourrez le contraindre par quelque moyen que ce soit à honorer ce règlement.

Vous pourrez toutefois l’inviter à vous adresser les pièces justiticatives et après examen prévoir un échéancier visant à apurer la dette locative.

Attention : il est probable que certaines entreprises et professionnels locataires opposent aux propriétaires les régimes juridiques de l’imprévision, de la force majeure ou encore l’exception d’inexécution pour voir suspendre ou revoir leurs obligations contractuelles.

Dans de telles situations, il faudra procéder à une analyse de la situation précise de votre locataire notamment si son local commercial n’a pas fait l’objet d’une fermeture et en tout état de cause apprécier sa situation économique et financière.

Le CABINET DENIS REBUFAT & ASSOCIES, avocats aux barreaux de Marseille et d’Aix en Provence en droit de l’immobilier, des baux commerciaux et professionnels se tient à votre disposition pour toute information complémentaire et pour accompagner.