Vos expériences – Nos conseils

Vous craignez d’être bloqué par un bail de trop longue durée, ou de ne pas pouvoir adapter le bail en fonction de vos besoins. Vous vous interrogez sur les différents contrats possibles et adaptés à votre situation.
Cet article vous explique les différents contrats commerciaux possibles, alternatifs au bail commercial, qui pourront répondre à vos besoins, commerciaux ou personnels.

Le bail commercial : Stabilité pour les parties

Application : Possible lorsque 3 conditions sont réunies :

• Location pour l’exploitation d’un fonds artisanal, commercial ou industriel.
• Propriétaire immatriculé au RCS ou au Répertoire des métiers.
• Location d’un immeuble bâti ou d’un local.

Régime juridique : Articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce.

Caractéristiques :

• Durée minimale de 9 ans ;
• Droit au renouvellement pour le locataire à l’expiration du bail, offrant une protection et une stabilité accrue.

Qu’est-ce qu’un bail civil et quand l’utiliser ?

Application : Lorsqu’aucun autre régime impératif ne s’applique (ex : baux dérogatoires de moins de 3 ans, locations saisonnières, baux pour associations ou locaux administratifs).

Régime juridique : Les dispositions supplétives des articles 1714 à 1778 du Code civil, et les stipulations contractuelles régissent ce contrat, laissant une grande liberté aux parties.

Caractéristiques :

• Le contrat peut être écrit ou oral, la durée et le loyer sont librement fixés.
• La cession et la sous-location sont libres.
• Le locataire supporte les travaux de réparation urgente, mais si les travaux durent plus de 40 jours, le montant du loyer est diminué.
• L’expiration du bail à son terme sans nécessité de délivrer congé pour les baux écrits à durée déterminée.

Le bail professionnel : pour qui et quels avantages ?

Application : Pour les professions libérales non-commerciales, non-industrielles et non-artisanales (ex : notaires, médecins, architectes, masseurs-kinésithérapeutes, etc.)

Régime juridique : Principalement régi par le Code civil, avec quelques dispositions d’ordre public (loi du 23 décembre 1986, art. 57 A).

Caractéristiques :

• Contrat écrit avec une durée minimale de 6 ans.
• Le congé délivré par le bailleur n’est possible qu’à la fin du bail, avec un préavis de 6 mois. Le congé du locataire peut être donné à tout moment avec un préavis de 6 mois.
• Absence de droit au renouvellement du bail.

Le contrat de commodat : Utilisation temporaire de locaux à moindre frais

Application : Il s’agit d’un contrat à titre gratuit donnant un droit d’usage sans transfert de propriété. Il est souvent utilisé pour faciliter un proche, ou une connaissance.

Régime juridique : Les dispositions du Code civil et les stipulations contractuelles.

Caractéristiques :

• Il peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée : si un terme est prévu, la restitution du bien se fait à l’expiration du bail sans nécessité d’une mise en demeure, et si aucun terme n’est prévu, le contrat prend fin lorsque le besoin de l’emprunteur cesse.
• Le contrat peut être requalifié de bail si une redevance annuelle est versée, en plus du prix des consommations d’électricité et de chauffage.

La convention d’occupation précaire : Flexibilité temporaire pour vos locaux

Application : Elle permet l’occupation précaire d’un local ou d’un logement jusqu’à la réalisation d’un événement indépendant de la volonté des parties (ex : démolition d’un immeuble).

Régime juridique : Les dispositions du Code civil et les stipulations contractuelles régissent cette convention.

Caractéristiques :

• La précarité est appréciée au jour de la conclusion du contrat, et constitue la possibilité de mettre fin au bail à tout moment, indépendamment de la durée prévue.

Le bail saisonnier : Idéal pour une activité temporaire

Application : Pour les locations conclues pour une saison touristique (hiver, été).

Régime juridique : Les dispositions du Code civil et les stipulations contractuelles.

Caractéristiques :

• Les locaux sont restitués à la fin de chaque période d’exploitation.
• Critères de saisonnalité : le local doit se trouver en zone touristique, disposait d’une clientèle touristique et l’exploitation est limitée à la saison touristique.
• Le renouvellement du bail saisonnier peut se faire, sans conversion en bail statutaire.

Le contrat de prestation de services : L’engagement à court terme sécurisé

Application : Contrat conclu à titre onéreux, pour une prestation matérielle ou intellectuelle (ex : conseil, entretien, etc.)

Régime juridique : Les dispositions du Code civil, les stipulations contractuelles et des dispositions impératives spécifiques (ex : Loi du 04 janvier 1978 sur les garanties des architectes et des constructeurs de bâtiments).

Caractéristiques :

• Contrat consensuel, donc sans forme déterminée sauf exception (architectes, contrats de construction).
• Indépendance du prestataire qui agit pour son compte personnel.
• Le prestataire comme le maître d’ouvrage sont soumis aux dispositions du Code civil, à savoir par exemple le devoir de conseil, l’obligation d’information précontractuelle, la responsabilité en cas de défaillance ou de vices cachés.
• Le contrat prend fin à l’exécution complète de la prestation et au paiement effectué.

Pour résumer :

Le régime des baux commerciaux présente des avantages pour le propriétaire, comme la durée du contrat, la prise en charge de certains travaux par le locataire, et présente des avantages pour le locataire qui n’est pas contraint de procéder à l’achat pur et simple d’un bien immobilier, il dispose aussi de la possibilité d’aménager les locaux conformément à leur souhait d’activité, une durée du bail plutôt longue, etc.

Cependant, d’autres contrats présentent des avantages indéniables et peuvent être plus adaptés à votre situation.

Le bail civil présente l’avantage d’une grande souplesse dans sa rédaction que ce soit en termes de durée, montant du loyer, cession, sous-location, etc.

Le bail professionnel peut être utilisé les professions libérales, en organisant les rapports locatifs entre les contractants tout en gardant une certaine souplesse dans sa rédaction. C’est un bail qui a les mêmes objectifs que le bail commercial, mais laisse place à plus de liberté contractuelle.

La convention d’occupation précaire peut être utile en cas de circonstances exceptionnelles, afin que le locataire et le bailleur ne soient pas enfermés dans une situation juridique plus contraignante que nécessaire.

Le commodat présente des avantages fiscaux, mais également de praticité puisqu’il permet la mise à disposition gratuite d’un bien pendant une durée choisie.

Le bail saisonnier présente l’avantage de procurer une flexibilité importante au propriétaire, comme au locataire, notamment pour les périodes touristiques. Il peut être renouvelé sans que cela ne crée de droit au renouvellement automatique pour le locataire.

Le contrat de prestation de services permet de réaliser des prestations spécifiques et de n’engager les parties que pendant la durée d’exécution de ces prestations, de sorte qu’une fois la prestation accomplie et le paiement du prix effectué, les parties ne sont plus liées contractuellement.

Ces contrats alternatifs présentent l’avantage de plus de souplesse contractuelle que le bail commercial, encadré strictement juridiquement. Cette flexibilité est un véritable atout, mais il est donc indispensable d’être conseillé pour la rédaction de ces contrats et de leurs clauses, pour assurer la sécurité juridique des intérêts du locataire comme du bailleur.

Le cabinet Denis Rebufat & Associés, vous assiste, conseille et défend en matière de droit des contrats, de droit immobilier et de la copropriété, mais également en matière de droit commercial.